德邦证券首席经济学家芦哲：LPR改革后，新发个人住房贷款利率参照基准是5年期LPR利率，基准部分随5年期LPR变化，而加点部分在合同期限内固定不变。这导致虽然存量房贷利率也会随LPR下调而下降，但加上加点后依然较高，尤其是去年以来存量房贷与新发房贷利差走阔，持有较高加点房贷合同的居民必然会对付出更多利息支出存疑。

申万宏源宏观高级分析师屠强：居民提前还贷的其中一个原因，是房贷利率加点下调但存量合同中加点刚性，导致存量合同利率或较最新、最低利率高140bp，触发存量合同持有人提前还贷需求。目前大部分房贷利率理论上最低为“LPR-60bp”，也体现为去年三季度以来房贷利率与LPR利差快速下降，明显低于此前存量合同平均“LPR+80bp”的情况。

需要注意的是，刚性加点导致利率偏高的问题在2022年一季度已暴露，房贷利率与理财收益率利差最大的时候也为2022年一季度，但今年上半年才出现居民较大规模提前还贷现象，背后本质上在于居民购房偏好与预期的调整。

Q4：这一政策的主要目的是什么？将如何影响房地产市场？

中国人民银行、国家金融监督管理总局有关负责人：近年来我国房地产市场供求关系发生了重大变化，借款人和银行对于有序调整优化资产负债均有诉求。存量住房贷款利率的下降，对借款人来说，可节约利息支出，有利于扩大消费和投资。对银行来说，可有效减少提前还贷现象，减轻对银行利息收入的影响。同时，还可压缩违规使用经营贷、消费贷置换存量住房贷款的空间，减少风险隐患。

华泰宏观研报：粗略估算，目前存量与新增房贷之间的利差约为35-85个基点。若以新增房贷为标准对存量房贷利率进行调整，或进行实质意义上的“转贷款”操作，则每年可降低居民还贷现金支出800亿-2000亿元，约占居民房贷支出的3%-6%，等量于年度社零总额的0.2%-0.5%。

在存量房贷利率向新增房贷利率对齐的情形下，居民“刚性”支出可能减少，实际意义上可支配收入增厚。某种意义上，其效果等同于减税，或者对居民的转移支付。但从“乘数效应”看，可能效果更优。此外，如果撬动地产周期，则有望能通过某些渠道、更全面提振内需——包括消费。

东方金诚首席宏观分析师王青：若今年下半年存量房贷利率较大幅度下调，将是2021年三季度房地产行业政策转向以来，推出的最强有力措施，将释放坚定的稳楼市信号。这会在很大程度上改善楼市预期，推动房地产行业在下半年尽快实现软着陆，进而提振经济复苏内生动能，有效控制重大经济社会风险。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉：近期购房市场一揽子纾困政策，统一激发了市场的有效需求。1-7月，全国房屋销售面积的跌幅是6.5%。乐观估计，全年房屋销售面积会较去年有5%左右的增长，悲观的话大约会较去年下跌5%。我个人更倾向乐观的观点，也就是今年9-12月，住房市场会迎来比较明显的增长。

Q5：何时会具体落地？银行目前准备情况如何？

《通知》中提到，政策实施的具体时间为2023年9月25日。《通知》要求各金融机构要抓紧制定具体操作细则，做好组织实施，提高服务水平，及时响应借款人申请，尽可能采取便捷措施。

值得一提的是，是否调整贷款利率的决定权在于银行，降或不降都合法合规。中原银行首席经济学家任泽平日前在社交媒体上表示：“大家期盼已久的降低存量房贷利率即将落地，为那些率先实行的银行点赞。”

截至目前，已有多家银行就存量住房贷款利率公开表态，部分银行表示已制定好房贷利率下调预案。